Cuando recibes una vivienda junto a tus hermanos, es fácil pensar que el IRPF empieza a contar desde el mismo momento de la herencia. Sin embargo, heredar el inmueble y declarar posteriormente las rentas o ganancias que pueda generar son situaciones fiscales distintas.
Si tienes un piso heredado por varios hermanos, el IRPF dependerá principalmente de lo que hagan después con la vivienda. No se declara igual si permanece vacía, si la alquilan, si uno de ustedes vive en ella o si finalmente deciden venderla.
Además, cada hermano tiene que atender a su propio porcentaje de propiedad y a sus circunstancias personales. Por eso conviene separar cada escenario antes de hacer cálculos.
¿Heredar un Piso Entre Hermanos Hace que Tengas que Pagar IRPF?
Recibir una vivienda mediante herencia no supone por sí mismo que tengas que declarar esa adquisición en el IRPF. La adquisición hereditaria queda dentro del ámbito del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La Agencia Tributaria diferencia precisamente la adquisición gratuita del inmueble de una transmisión posterior.
El IRPF puede aparecer después, cuando la vivienda ya forma parte de su patrimonio.
Por ejemplo, si:
- el inmueble permanece a disposición de sus propietarios;
- deciden alquilarlo;
- posteriormente lo venden.
Por eso no conviene plantear la cuestión únicamente como “¿cuánto IRPF pago por heredar?”. La pregunta más útil es qué ocurre con la vivienda una vez adjudicada y qué corresponde declarar a cada hermano.
¿Qué Declara Cada Hermano si el Piso Sigue Vacío?
Que el inmueble no produzca ingresos no significa necesariamente que desaparezca cualquier obligación relacionada con el IRPF.
Cuando una vivienda cumple los requisitos establecidos en el artículo 85 de la Ley del IRPF y permanece a disposición de sus propietarios, puede existir una imputación de renta inmobiliaria.
Lo importante cuando hay varios propietarios es que cada hermano declara únicamente la parte correspondiente a su participación.
Si tres hermanos poseen un tercio cada uno, cada uno deberá atender a ese 33,33 %. Si uno tiene el 50 % y los otros dos un 25 % cada uno, la imputación tampoco será igual para los tres.
La propia Agencia Tributaria señala que, cuando existen varios titulares, la renta inmobiliaria se atribuye a cada uno en proporción a su porcentaje de propiedad.
¿Y si uno de los hermanos vive allí? Tampoco conviene asumir que la vivienda pasa automáticamente a estar exenta para todos. La condición de vivienda habitual se analiza respecto de cada contribuyente. Que sea la residencia habitual de uno de ustedes no significa necesariamente que lo sea también para los demás titulares.
¿Qué Pasa si Alquilan el Piso Heredado?
Aquí cambia el tratamiento.
Los ingresos derivados del alquiler tienen la consideración, con carácter general, de rendimientos del capital inmobiliario cuando el inmueble no está afecto a una actividad económica.
Esto significa que los hermanos simplemente alquilan la vivienda como propietarios, sin gestionarla mediante una estructura empresarial o profesional dedicada al alquiler. En ese caso, lo que reciben por el arrendamiento se declara como rendimiento del capital inmobiliario.
Si el piso pertenece a varios hermanos, no se presenta un único IRPF de la vivienda. Cada uno incorpora a su declaración la parte de los ingresos y de los gastos fiscalmente deducibles que corresponda a su participación.
Esto es especialmente importante si las cuotas no son iguales.
Además, si el piso solo estuvo alquilado durante una parte del año, pueden coexistir dos tratamientos. Durante el período alquilado existirán rendimientos del capital inmobiliario y, durante los días en que permanezca a disposición de los propietarios, puede corresponder imputación de renta inmobiliaria.
Por eso, al preparar la renta de un piso heredado por varios hermanos, no basta con sumar lo cobrado durante el año. También hay que revisar porcentajes de propiedad, períodos de alquiler y gastos que realmente puedan computarse.
¿Qué Ocurre si Venden el Piso?
Cuando venden la vivienda, cada hermano tiene que determinar su propia ganancia o pérdida patrimonial.
La regla general parte de comparar el valor de adquisición con el valor de transmisión.
Valor de adquisición: cuánto se considera fiscalmente que te costó adquirir tu parte de la vivienda. Al ser una herencia, no se toma simplemente el precio que pagó en su día la persona fallecida. Se parte del valor que corresponda a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y pueden sumarse determinados gastos e impuestos relacionados con la adquisición.
Valor de transmisión: lo que realmente se obtiene por la venta, descontando determinados gastos e impuestos que haya pagado el vendedor por realizarla.
Imagina, de forma simplificada, que tres hermanos poseen el inmueble a partes iguales. El valor de adquisición computable, incluidos determinados gastos admisibles, asciende a 186.000 euros. Años después se vende y el valor de transmisión, una vez considerados los gastos correspondientes, queda en 231.000 euros.
La diferencia sería de 45.000 euros. Si los tres tienen exactamente un tercio y no existe ninguna otra circunstancia que modifique el cálculo, cada uno partiría de una ganancia de 15.000 euros para su propia declaración.
Esos 15.000 euros no son el impuesto que tendría que pagar cada hermano, sino la ganancia patrimonial que cada uno tendría que declarar. El IRPF correspondiente se calcularía posteriormente sobre esa ganancia conforme a las reglas aplicables en su declaración.
El ejemplo sirve para entender el reparto, pero el cálculo real puede cambiar si el inmueble estuvo alquilado, hubo mejoras, existen diferentes fechas de adquisición o no todos los hermanos tienen la misma cuota.
Para estos casos, lo ideal es contar con la asesoría de un abogado de herencias en Puerto de la Cruz.
¿Qué Documentos Necesitas para Calcular Bien la Ganancia?
Antes de hacer números, conviene reunir la documentación que permita reconstruir cómo se adquirió la vivienda y qué ocurrió después:
- escritura de aceptación y adjudicación de la herencia;
- liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones;
- documentación que acredite el porcentaje adquirido por cada heredero;
- justificantes de gastos e impuestos vinculados a la adquisición;
- documentación de inversiones o mejoras que puedan resultar relevantes;
- justificantes de determinados gastos asociados a la venta;
- información sobre períodos en los que el inmueble hubiera estado alquilado.
Guardar estos documentos puede ser decisivo años después. La Agencia Tributaria establece que determinados gastos, tributos, inversiones y amortizaciones pueden modificar el valor utilizado para calcular la ganancia.
¿Y si No Todos Heredaron el Mismo Porcentaje?
No hay que presuponer un reparto a partes iguales.
La escritura puede establecer, por ejemplo, que un hermano tenga un 50 %, otro un 30 % y otro un 20 %. Tanto las rentas imputadas como los rendimientos derivados del alquiler y la ganancia obtenida posteriormente deben analizarse teniendo en cuenta la participación real de cada titular.
También puede ocurrir que una misma persona haya adquirido distintas cuotas en momentos diferentes. Piensa en una vivienda de la que recibiste una parte al fallecer uno de tus progenitores y otra parte años después al fallecer el otro.
En esos casos puede ser necesario separar valores y fechas de adquisición.
Hay que tener más cuidado cuando intervienen figuras como la nuda propiedad y el usufructo. Por ejemplo, puedes haber heredado primero la nuda propiedad de una vivienda mientras otra persona conserva el usufructo y, años después, convertirte en pleno propietario cuando ese usufructo termina.
Ese segundo momento no debe tratarse automáticamente como si hubieras adquirido de nuevo la vivienda desde cero, ya que existen reglas fiscales específicas para determinar qué fecha y qué valor deben utilizarse posteriormente al calcular una posible ganancia patrimonial.
¿Qué Ocurre si un Hermano se Queda el Piso y Compensa a los Demás?
Esta situación merece especial atención porque no siempre puede tratarse como una simple venta ni tampoco puede afirmarse que una extinción de condominio esté automáticamente libre de IRPF.
El artículo 33 de la Ley del IRPF establece determinados supuestos en los que la división de la cosa común o la separación de comuneros no supone una alteración patrimonial.
Pero cuando una vivienda indivisible se adjudica completamente a uno de los hermanos y los demás reciben una compensación económica, hay que revisar cómo se ha valorado el inmueble.
La Agencia Tributaria, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, señala que puede existir una ganancia patrimonial para el hermano que deja de ser propietario si el inmueble ha aumentado de valor entre la adquisición y la adjudicación.
Por eso, si uno quiere quedarse con la vivienda, conviene estudiar la operación antes de asumir que la extinción del condominio siempre será fiscalmente neutra.
¿El IRPF es el Único Impuesto que Hay que Revisar?
No.
En la adquisición hereditaria aparece el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, dependiendo de lo que posteriormente hagan con el inmueble, pueden intervenir otros tributos, como la plusvalía municipal o los impuestos asociados a determinadas operaciones de extinción del condominio.
Esto no significa que todos se paguen siempre ni de la misma forma.
Especialmente en una herencia situada en Canarias, no conviene trasladar automáticamente bonificaciones, tipos o reglas autonómicas que hayas leído sobre Madrid, Andalucía u otra comunidad. Hay que comprobar qué normativa corresponde a la operación concreta.
Si quieres conocer a profundidad todos los trámites, impuestos y requisitos que deberías considerar, dale un vistazo a nuestro post acerca de cómo tramitar una herencia en España.
¿Cómo Puedes Evitar Errores al Declarar un Piso Heredado Entre Hermanos?
Antes de presentar la declaración, comprueba primero qué porcentaje pertenece realmente a cada hermano, qué uso tuvo la vivienda durante el año y qué documentos respaldan las cantidades que vas a incluir en el cálculo.
Si van a vender, revisa además cómo se determinó el valor de adquisición en la herencia y qué gastos pueden incorporarse. Si uno de ustedes quiere quedarse con el piso, conviene analizar la operación antes de fijar la compensación, porque la forma en que se extinga la copropiedad puede tener consecuencias fiscales diferentes.
Cuando existen varias adjudicaciones, usufructos, porcentajes distintos o dudas sobre la forma correcta de poner fin a la copropiedad, nuestro bufete de abogados en Puerto de la Cruz puede revisar la escritura y el resto de la documentación antes de que tomen una decisión.
En un piso heredado por varios hermanos, la clave no es calcular un único IRPF para la vivienda. Primero hay que determinar qué ha ocurrido con el inmueble y qué corresponde individualmente a cada heredero.
Si necesitas apoyo para gestionar tu herencia, contáctanos y evaluaremos tu caso.
